מיסוי נדל"ן בספרד 

אחד הדברים החשובים שעוסקים בנדל"ן צריכים להבין בו זה המיסוי. עסקה שנראית מצוינת על פניה יכולה להתברר כלא כדאית כשיורדים ומעמיקים לתוך נבכי המיסוי. חשוב לנו שתכירו את חוקי ונהלי המיסוי על עסקאות נדל"ן הנהוגים בספרד, כולל המיסוי על רכישה, על מכירה ועל שכירויות. כל זאת כדי שתשקלו את צעדיכם בקפידה ותעשו את ההחלטות הנכונות והרווחיות.

חשוב: כל מה שכתוב במאמר זה נכון למאי 2023 ואין בו משום ייעוץ מיסוי בשום צורה ולא תחליף לייעוץ מיסוי. מטרתנו היא לתת סקירה מקיפה של עולם המיסוי בספרד ובברצלונה בפרט, אך יש לזכור שכל עסקה נדלנ"ית צריכה להיבחן לפרטיה הספציפיים. מומלץ מאוד להתעדכן בנהלי המיסוי העדכניים בעת העסקה ומפיו של יועץ מס הבקיא בתחום. 

אמנת מס בין ישראל וספרד

אמנת המס בין ישראל לספרד היא הסכם בין שתי המדינות שמטרתו למנוע כפל מס ולקדם שיתוף פעולה כלכלי. האמנה נחתמה ב-4 באוקטובר 1995 ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1997.

המטרה העיקרית של האמנה היא להבטיח שיחידים ועסקים הפועלים בשתי המדינות לא יהיו כפופים למס כפול על אותה הכנסה. הדבר מושג באמצעות מנגנונים שונים, כגון מתן זיכוי מס, מתן פטורים וקביעת כללים להקצאת זכויות מיסוי בין שתי המדינות.

על פי האמנה, סוגי ההכנסה הכפופים למיסוי כוללים הכנסה ממקרקעין, רווחים עסקיים, דיבידנדים, ריבית, תמלוגים ורווחי הון. האמנה מכילה גם הוראות לחילופי מידע בין שתי המדינות, המסייעות במניעת העלמות מס וצורות אחרות של התנהלות פיסקלית.

בפועל, המשמעות היא שאין כפל מס. יחד עם זאת, אם המיסוי במדינה אחת גבוה יותר מאשר באחרת, יידרש הנישום לשלם את הפרשי המס למדינה שבה המיסוי גבוה יותר. 

איזה מיסים יש לשלם כשקונים נכס בספרד?

ברכישה של דירה יד שניה משלמים מס העברה הנקרא ITP – ה ITP בספרד משתנה ממחוז למחוז ונע בין 6 ל 10 אחוז. בקטלוניה, המחוז בו נמצאת ברצלונה, הוא עומד על 10%. 

ברכישת דירה חדשה מקבלן -משלמים מע"מ (IVA) בגובה של 10%. בספרד ישנם כמה סוגי מע"מ: הרגיל והמוכר לנו הוא 21% ואילו מע"מ על רכישת דירה הוא בשיעור שונה ועומד כאמור על 10%. 

• זכאים להטבת מס (על רכישת דירות יד שנייה) בגובה 70% ממנו הן חברות שההגדרה של העיסוק שלהן היא קניה, מכירה ושיפוץ של דירות. כלומר החברה תשלם רק 3% כשהתנאי להטבה הוא שהדירה שנרכשת נמכרת בתוך 3 שנים מקנייתה. מתי ולמה כדאי לפתוח חברה בספרד לפעילות נדל"נית? ראו במאמר הבא

איזה מיסים משלם מי שמשכיר דירה בספרד?

מס בעלות (ארנונה) IBI

זהו מס שנתי על בעלות על מקרקעין ומחושב לפי שווי הנכס. שיעור המס משתנה בהתאם לעירייה בה נמצא הנכס, אך בדרך כלל נע בין 0.4% ל-1.1% מהשווי הרשום (קדסטרלי) של הנכס. מס זה חל על הבעלים ולא ניתן לגלגל אותו לשוכר כפי שנהוג בארץ.

מס הכנסה על הכנסות משכירות

בעל נכס בספרד מחויב במס הכנסה על כל הכנסה משכר דירה המתקבל מהנכס: 

לתושבי האיחוד האירופי (שמרכז חיי המס שלהם הוא באירופה והם משלמים מיסים לאחת ממדינות האיחוד) – שיעור המס הוא 19% לאחר ניכוי ההוצאות על הדירה.

לאלו שאינם תושבי האיחוד – המס הוא 24% המנוכים מההכנסות ברוטו של שכר הדירה.

• חברה בספרד משלמת מס הכנסה בשיעור של 25% מהרווח לאחר ניכוי הוצאות, או 23% אם המחזור שלה הוא פחות ממליון אירו לשנה. מתי ולמה כדאי לפתוח חברה בספרד לפעילות נדל"נית? ראו במאמר הבא.

אילו מיסים משלם מי שמוכר נכס בספרד?

מס רווח הון

אם תמכור את הנכס שלך ותרוויח, תחויב במס רווח הון על הרווח. שיעור המס עומד כיום על 19% לאחר ניכוי הוצאות המכירה. בעת המכירה יש לשלם 3% (נקרא רטציון) משווי המכירה כמקדמה לתשלום המס. לאחר חישוב של שווי המס בפועל יש לשלם את היתרה תוך 4 חודשים ממועד המכירה.

מס עליית ערך הקרקע Plusvalía

מס זה הוא מעין מס שבח של הקרקע המוטל על ההפרש בין המחיר שבו נקנה הנכס ומחיר המכירה. הוא מחושב לפי מקדם מס (בברצלונה 30%) המוכפל בערך הקדסטרלי של אחוז הקרקע בנכס (כפי שרשום ברשות המקרקעין) מתוך הרווח שהתקבל במכירה.
לדוגמה: הרווח של בית בשווי רכישה של 200,000 יורו ושווי מכירה של 250,000 יורו, יעמוד על 50,000 יורו. אם אחוז הערך הקדסטרלי הוא 25%, בסיס המס יעמוד על 25,000 יורו. על נתון זה יש להחיל את שיעור המס המקביל, אשר בהיותו בברצלונה 30%, ייצא 3,750 יורו.
לרוב המשלם את המס הוא המוכר. אך חשוב לשים לב, שלרוב מצופה מקוני דירה שאינם תושבי מס בספרד לשלם מס זה.
חשוב לציין כי Plusvalía הוא מס מקומי, כך שהכללים והתעריפים הספציפיים יכולים להשתנות בהתאם לעירייה בה נמצא הנכס. בנוסף, המס יכול להיות נתון לאתגרים משפטיים אם החישוב ייחשב כלא נכון או לא הוגן. בכל אופן הוא עומד לרוב על כ 1% משווי הנכס.

למה ומתי כדאי לפעול בענייני נדל"ן כחברה ולא כאדם פרטי?

לעתים, אנחנו מציעים ללקוחות שלנו לפתוח חברה בספרד ולבצע את הפעילות הנדל"נית כחברה כדי להגדיל את הרווחים על העסקאות. חברה בספרד יכולה ליהנות מהטבות על המיסוי, ויחד עם זאת לא בכל מקרה זה מומלץ שכן זה תלוי בסכום ההשקעה, במספר הנכסים ובכוונות של המשקיע. 

מתי זה נכון ולמה? ננסה להסביר במאמר הבא