רכישת נכס בספרד באמצעות הקמת חברה בע"מ

שוק הנדל"ן בברצלונה, ספרד, הוא שוק תוסס וחי שמושך אליו משקיעי נדל"ן רבים. אם כבר החלטתם להשקיע בנכס, אתם יודעים שזוהי החלטה משמעותית לכשעצמה. אך בנוסף לזה, כדאי שתכירו את האופציה לרכוש את הנכס באמצעות חברה בע"מ, אופציה שעשויה להיות נכונה עבור חלק מכם ולחסוך לכם לא מעט כסף.

במאמר הזה אנחנו נפרט מהן הסיבות לרכוש נכס בספרד באמצעות חברה בע"מ. נסקור את היתרונות, נדבר על החסרונות וננסה לתת את המידע הדרוש כך שבבוא העת, יהיה לכם רקע לעשות החלטה מושכלת. חשוב לזכור שחוקי המס משתנים מעת לעת, ומאמר זה הוא בגדר סקירה בלבד. כשתגיעו לגשר, אנחנו ממליצים להתייעץ איתנו, מומחים לנדל"ן בברצלונה והסביבה, עם יועץ מס ועם עורך דין המומחים בתחום ולבחון את המקרה שלכם לעומק.

לפני הכל, בואו נעשה קצת סדר במונחים ובמיסים:

איזה משקיע צריך לשקול לרכוש נכס דרך חברה באמצעות חברה בע"מ?

החלטה זו תלויה בתקציב ההשקעה, בכמות הנכסים הנרכשים ובמטרת הפעילות, ויש לעשותה בעזרת מומחים אל מול גיליון אקסל. אולם באופן כללי, מדובר על השקעה בסכומים גבוהים וכשהכוונה היא לייצר פעילות כלכלית מנכסים אלו.

כמו כן, פתיחת חברה לשם רכישת נכס מתאימה למי שרוצה להפריד את הנכסים האישיים שלו מהנכס הנרכש, למי שרוצה לשמור על אנונימיות או למי שרוכשים את הנכס יחד, כלומר כשיש ריבוי בעלים.

מתי כדאי לרכוש נכס כאדם פרטי?

אם אתם רוכשים את הנכס למטרת מגורים – אין סיבה וטעם להיכנס למורכבות האדמיניסטרטיבית של פתיחת חברה. 

אני רוצה נכס להשקעה, אז למה לי לפתוח חברה?

כדי לחסוך כסף באמצעות הפחתת מיסים. אולם, לא תמיד זה המהלך הנכון ולא תמיד הוא יחסוך כסף. לפתיחת חברה יש גם חסרונות וגם עלויות שנפרט עליהם בהמשך. עדיין, זוהי הסיבה המרכזית – חסכון במיסים. 

ומה הסיבות הנוספות לפתוח חברה? 

חוץ מהטבה במיסים ויכולת לתכנן את המס, ישנן סיבות נוספות לפתיחת חברה. סיבות אלו עשויות להוות שיקולים מכריעים בהחלטה שלכם. הנה הן להלן: 

1. אלמוניות – למי שחשובה לו האנונימיות והפרטיות. הנכס נמצא בבעלות החברה, ופרטי החברה הם הרשומים בפנקסי הנכסים הציבוריים. המרכיב המרכזי כאן הוא שאסור לחשוף את המידע הנוגע לבעלי המניות והדירקטורים של החברה. הגדרה זו שומרת על האנונימיות של האנשים המעורבים בחברה, מה שלא יכול להיות אפשרי למי שיבחר לרכוש נכס כפרטי.
2. גמישות – רכישת נכס דרך חברה מאפשרת יותר גמישות בניהול. לדוגמה, יכול להיות קל יותר להעביר בעלות על ידי מכירת מניות החברה במקום להתמודד עם המורכבות המשפטית והמיסוי של מכירת הנכס עצמו.
3. הגנה על הנכס – בדומה לכך שהנכסים של בעלי החברה מוגנים מפני חבות החברה, גם הנכסים שנרכשו באמצעות החברה מוגנים מפני חבויות אחרות שיש לבעלים.
4. השקעות משותפות – רכישת נכס באמצעות חברה בע"מ היא פלטפורמה נוחה להשקעות משותפות, ומאפשרת למספר משקיעים לאגד את המשאבים שלהם ולהשקיע ביחד בהזדמנויות נדל"ן. כך תוכלו לפזר את הסיכונים ולגשת לפרויקטים בקנה מידה גדול יותר, כאלה שאינם נגישים למשקיעים בודדים.

מה החיסכון וההטבות במס הצפויות כשרוכשים נכס באמצעות חברה?

אלו הן הנקודות העיקריות שבהן יש הבדל במס בין רכישת נכס באמצעות חברה בע"מ בספרד ובין רכישת נכס כאדם פרטי:

1. ניכוי הוצאות – בעלות על נכס באמצעות חברה מאפשרת לנכות הוצאות שונות הקשורות בנכס מההכנסה החייבת של החברה. הוצאות אלו עשויות לכלול: עלויות ניהול נכס, עלויות תחזוקה ותיקון, ביטוחים, ארנונה, רואה חשבון וכו'. מדובר בכל הוצאה שקשורה לנכס ושניתן להצדיק את הקשר שלה לבעלות על הנכס.
2. מס חברות – מבחינת שיעורי המס, על חברות בספרד חל מס חברות אחיד של 23% כשהמחזור הוא מתחת למיליון אירו ושל 25% כשהמחזור הוא מעל למיליון אירו. משקיע זר משלם 24% מס על ההכנסות, ולא על הרווח. חברות, המנכות את ההוצאות מההכנסות יכולות להקטין את הרווח ולכן לשלם פחות מס מאדם פרטי.
3. קיזוז הפסדים – אם נגרם לנכס הפסד, כמו למשל כאשר ההכנסות משכירות אינן מכסות את ההוצאות, החברה יכולה לקזז הפסד זה כנגד הכנסה חייבת אחרת. 
4. יכולת לקזז מע"מ – ראו הרחבה בפסקה הבאה.
5. מס רכישה מופחת – ראו הרחבה בפסקה שאחריה.

האם יש יתרונות פיננסיים נוספים בפתיחת חברה?

כן! ניכוי מע"מ – במידה והנכס נקנה על ידי חברה ומיועד לפעילות כלכלית, ניתן לנכות את המע"מ במלואו. זה יכול לייצר חיסכון משמעותי בעלויות, להפחית את ההוצאה הכוללת הקשורה לרכישת הנכס ולתחזוקה השוטפת. עם זאת, חשוב להבין שלא תמיד ניתן יהיה לנכות מע"מ. למשל, כאשר הנכס מיועד לשימוש אישי או כאשר החברה עוסקת בפעילויות פטורות שאינן חייבות במע"מ, סביר להניח שלא ניתן יהיה לנכות את המע"מ.

מה זה מס רכישה מופחת?

זהו חוק מקומי של קטלוניה שנבע מהצורך לעודד יזמים לשפץ ולהשביח דירות. זוהי יוזמה מקומית לחידוש נכסים. חוק זה נותן לחברות שהייעוד שלהן הוא לרכוש נדל"ן, לשפץ אותו ולמכור, את האפשרות לרכוש את הנכסים במס מופחת של 3%. חברה זכאית לקבל את ההטבה אם היא עומדת בקריטריונים הבאים:

1. הנכס הנרכש מוגדר כדירה
2. החברה צריכה למכור את הנכס תוך 3 שנים

אם לאחר 3 שנים לא נמכר הנכס, החברה צריכה לשלם את יתרת המס (7%)+ ריבית. בשנים אלו לא ניתן להשכיר אותה. המכירה צריכה להיות לאדם פרטי לשימושו האישי, כלומר למגוריו שלו או לחברה שעוסקת בפעילות דומה של שיפוץ ומכירה.

מהם החסרונות ברכישת נכס בספרד באמצעות חברה?

לצד היתרונות, ישנן מספר חסרונות שכדאי וחשוב להכיר ולקחת בחשבון. באופן כללי, חשוב להבין שאסטרטגיה זו לא מתאימה לכל הנסיבות של רכישת נכס ובאופן ספציפי, במיוחד כאשר הנכס מיועד למגורים של הקונה.

הנה החסרונות העיקריים: 

1. עלויות הקמת חברה והוצאות חברה: ישנן עלויות להקמת חברה, שכמובן אינן חלות על משקיע פרטי. כמו כן ישנן עלויות שוטפות כמו של רואה חשבון וכדומה שהחברה תיאלץ לעשות, שאינן חלות בהכרח על הרוכש הפרטי. בנוסף, חלק מהעלויות מוגברות יותר, למשל חברה עשויה לשלם יותר על ייעוץ מס מאשר רוכש פרטי. 
2. אדמינסטרציה: יש להגיש דוח"ות כספיים לרשויות המס.
3. דרישה להסכמה בין בעלי המניות: אם ישנם מספר בעלים בחברה, נדרשת הסכמה של כולם במקרה שיש פעולה שרוצים לבצע. מדובר על פעולת מכירה, שיפוץ וכו'. זה עשוי להוביל לקונפליקטים ולבעיות.
4. פיקוח מוגבר של רשויות המס: חברה בע"מ חשופה יותר לבדיקות ולרגולציות של רשות המס הספרדית.
5. המזלג הגדול – La gran tenedor: חברה המחזיקה יותר מ-5 נכסים מכונה בפי הרשויות "La gran tenedor" וחלים עליה הגבלות ספציפיות המפורטות במאמר זה.
6. קבלת הלוואות ומשכנתאות: שיעור ההלוואות והמשכנאות שניתן לקבל מהבנק הוא פחות. בתור אדם פרטי ניתן לקבל תנאים טובים יותר בין אם זה מתבטא במשך ארוך יותר של זמן ההחזר ובסכומים גדולים יותר.

מהם המיסים והעלויות בעת רכישת נכס דרך חברה?

בעת רכישת או מכירת נכס בספרד באמצעות חברה, כרוכים בכך מיסים ועלויות שונות. הנה הם מפורטים מטה:

1. מס רכישה יכול להיות משולם באחד משני אופנים. אם מדובר בנכס חדש מהקבלן המס המשולם נקרא IVA. אם הנכס הינו יד שניה המס המשולם הוא ITP:
   • IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido: המקבילה הספרדית למע"מ (מס ערך מוסף). מע"מ חל על כל רכישת נכס חדש מהקבלן, בין אם הרוכש הוא אדם פרטי או חברה. התעריף לחברה כיום לרכישת נכס הוא 10% מסך הערך המוצהר.
   • ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: מס העברת רכוש. משתנה מאוטונומיה לאוטונומיה, שיעור מס זה בקטלוניה הוא 10%. 
2. AJD – Documented Legal Acts Tax: מס זה חל על מסמכים נוטריוניים, מסחריים ומנהליים. הסכום לתשלום יהיה תלוי בשיעור המאושר על ידי כל אוטונומיה בנפרד, שנע בין 0.5% ל-2.5%.
3. IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles: ידוע גם כמס רכוש, IBI הוא מס שנתי המבוסס על הערך הקדסטרלי של הנכס. התעריף נע בדרך כלל בין 0.4% ל-1.1% מערך זה, משתנה לפי העירייה.
4. עלויות אחרות: עלויות פוטנציאליות אחרות יכולות לכלול עמלות נוטריון, הוצאות משפט, עלויות רישום נכסים ועמלות סוכן נדל"ן.

זכרו, כל עסקה היא ייחודית, לכן מומלץ לפנות לייעוץ מבעל מקצוע בתחום המס או מיועץ משפטי כדי להבין את מלוא ההיקף של המיסים והעלויות הפוטנציאליים.

סיכום

כאשר מטרת הפעילות של הנכס היא רווח כלכלי, והיקף הנכסים הוא גדול יחסית, כדאי לשקול רכישת נכס באמצעות חברה. הקמת חברה יכולה להקטין את המס המשולם אך לצד זאת יש לה עלויות נוספות ויש צורך בניהול של החברה מול הרשויות המקומיות. 

עבור קונים בודדים, או אלה שמתכוונים להשתמש בנכס כבית מגורים ראשוני או משני, הפשטות והנטל המנהלי הנמוך יותר של בעלות אישית עשויים לעלות על היתרונות הפוטנציאליים של בעלות על חברה.

לכל תרחיש יש את השיקולים הספציפיים שלו, ומה שעובד הכי טוב יהיה תלוי בסופו של דבר בנסיבות הספציפיות של הפרט או החברה, המטרות, ואופי הנכס עצמו.