מי הם האוקופס?
מזה שנים רבות שתופעת הפלישות בברצלונה ובספרד בכלל, המכונה "אוקופס" (Okupas), היא נושא מטריד ומשמעותי עבור בעלי נכסים ומשקיעי נדל"ן. אוקופס הם אנשים או קבוצות שנכנסים לנכסים ריקים ללא רשות הבעלים, לעיתים תוך שימוש בתירוץ של זכויות דיור, ובמקרים אחרים מתוך אידיאולוגיה של התנגדות למערכת או פשוט צורך כלכלי.
התופעה החלה להתפשט בעיקר בעקבות המשברים הכלכליים שפגעו בספרד בשנים האחרונות, כאשר רבים מצאו עצמם ללא עבודה או עם הכנסות נמוכות שמנעו מהם לשלם על דיור הולם. עבור חלק מהאוקופס, פלישה לדירה הוא הפתרון היחיד למצוקת הדיור שלהם. אך במקרים אחרים, מדובר בפעילים אידיאולוגיים המאמינים כי דיור הוא זכות בסיסית לכל אדם, גם אם הדבר כרוך בפלישה לנכסים פרטיים.
הפעילות הזו, שזכתה לתמיכה מסוימת מצד תנועות חברתיות כמו ה-PAH (פלטפורמת הנפגעים ממשכנתאות), הפכה לנפוצה בערים מרכזיות בספרד כמו מדריד וברצלונה, שם מצוקת הדיור החריפה בשל עליות המחירים בשוק הנדל"ן, שנגרמו בחלקן על ידי גלי תיירות והשקעות זרות בנכסים.
דבר נוסף שיכול לקרות הוא שדייר שמתגורר בדירה תחת חוזה, לא מפנה אותה כשהחוזה מסתיים. גם זה נחשב לאוקופסיון (Ocupacion) ומהווה בעיה עבור בעלי הדירות. החוק מתייחס למקרי הפלישה או אי הפינוי באופן דומה.
מה אומר החוק על פלישות ולמה זה מטריד משקיעי נדל"ן?
החוק הספרדי מתייחס לפלישות במורכבות מסוימת, וההתמודדות עם אוקופס אינה תמיד פשוטה. לפי החוק, פלישה לנכס היא עבירה פלילית, אך התהליך להוצאת פולש מהנכס אינו מהיר ויכול להימשך חודשים ואף שנים. החוק מאפשר לפנות פולשים אם הם נתפסים ב-48 השעות הראשונות לאחר הכניסה לנכס, אך אם חלף זמן זה, נדרשת פנייה לבית המשפט, וההליך המשפטי יכול להתעכב בשל סיבות טכניות ומשפטיות רבות.
הקושי בפינוי מהיר של פולשים, יחד עם ההגנה המשפטית המסוימת שהם עשויים ליהנות ממנה, גורם לחשש בקרב בעלי נכסים ומשקיעים פוטנציאליים. בעלי נכסים רבים חוששים שמא אם ירכשו נכס להשקעה או לשיפוץ, הם עלולים להתמודד עם אוקופס שלא יפונו בקלות – והדבר יהפוך את ההשקעה שלהם לפחות כדאית.
אז איך אנחנו, משקיעי נדל"ן מנוסים, מתמודדים עם זה?
כחברה שמתמחה מחד בניהול נכסי נדל"ן בברצלונה ובספרד, ומאידך ביזמות השבחת נכסים ומכירה, אנחנו מבינים היטב את החששות של משקיעים לגבי סוגיית הפלישות. עם השנים פיתחנו שיטות עבודה שמטרתן למזער את הסיכון ולהימנע ממצבים לא נעימים. הנה כמה מהדרכים שבהן אנחנו פועלים כדי להבטיח שהנכסים בטוחים ושהשקעות יישארו משתלמות:
1. השכרות לטווח בינוני עם פרופיל שוכרים גבוה:
אנחנו מתמקדים בהשכרות לטווח בינוני לשוכרים בעלי פרופיל סוציו-אקונומי גבוה יותר. באופן זה, אנחנו מבטיחים שהשוכרים הם אנשים אמינים ויציבים כלכלית, מה שממזער את הסיכוי לבעיות פינוי. בנוסף, במקרה בו יחליטו השוכרים לא לפנות את הנכס בסיום החוזה, החוק אינו עומד לצידם כמו בהשכרות לטווח ארוך. על כן, הפעם אנחנו המוגנים ולא הדייר.
2. פתרונות אבטחה במהלך שיפוצים:
כשאנחנו מבצעים שיפוצים בנכסים, אנחנו לוקחים כל אמצעי זהירות כדי למנוע כניסת פולשים. החלונות נאטמים, ולפעמים אנחנו אף מעסיקים איש אבטחה שישן במקום במהלך הלילה. זה אמנם מעלה את עלויות השיפוץ, אבל מדובר בהשקעה משתלמת לטווח הארוך, שמונעת בעיות גדולות יותר.
3. פינוי מהיר באמצעות חברות מקצועיות:
במקרים של פלישה, אנחנו עובדים עם חברות פינוי שמתמחות בפינוי פולשים. החברות הללו יודעות איך לפעול במהירות וביעילות, ומבטיחות שהתהליך יהיה קצר ככל הניתן. אמנם מדובר בשירות שכרוך בעלות נוספת, אבל זהו פתרון שמבטיח שהנכס יחזור לידינו ללא עיכובים ממושכים.
יתרה מכך, האפשרות לפינוי מייצרת הזדמנויות נדל"ן. לעתים אנחנו קונים נכסים במחיר נמוך מאוד ממחיר השוק משום שיש בהם פולשים, לאחר ההתמודדות שלנו איתם ולאחר הפינוי אנחנו נהנים מנכס ששוויו גבוה בהרבה.
4. ביטחון שוטף לנכסים:
אנו ממליצים לבעלי הנכסים להשקיע במערכות אבטחה כגון מצלמות אבטחה ומערכות אזעקה. מערכות אלו משמשות כגורם מרתיע לפולשים, ובמקרה של ניסיון פלישה, הן מאפשרות לפעול מידית לפינוי הפולשים תוך 48 השעות הראשונות. השקעה במערכות אבטחה היא הוצאה חשובה שמשתלמת בטווח הארוך.
5. הכרת החוק ותגובה מהירה:
אנחנו עובדים צמוד עם עורכי דין מומחים בתחום הנדל"ן והפלישות, כך שאנחנו תמיד מוכנים לפעול במהירות במידה ויש ניסיון פלישה. חשוב לדווח על כל מקרה של פלישה במהירות האפשרית, שכן פעולה מהירה מגדילה את הסיכויים לפינוי מהיר ולמניעת סיבוכים משפטיים.
סיכום: השקעה בנדל"ן בברצלונה – מאתגרת אך רווחית
אין ספק שהנושא של פלישות יכול להרתיע משקיעים רבים, אבל אנחנו יודעים מניסיון שהשקעות נדל"ן בברצלונה הן עדיין משתלמות מאוד, גם כאשר לוקחים בחשבון את האתגרים. מה שחשוב הוא לדעת איך להתגונן ואיך לפעול בצורה חכמה. עם האסטרטגיות הנכונות, השקעה בנדל"ן יכולה להיות בטוחה ורווחית, ואנחנו כאן כדי לעזור לכם לנווט את הדרך הזו.
הניסיון שלנו מלמד אותנו שהבנת הסיכונים והיערכות מוקדמת הם המפתח להצלחה בשוק הנדל"ן בברצלונה, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שהשקעתכם בידיים טובות.