שוק השכירות בספרד ממשיך להיות אחד הסגמנטים הדינמיים ביותר בענף הנדל"ן, ומשנת 2025 מסתמנת כשנה מאתגרת במיוחד לשוכרים. בעוד שהביקוש לדירות להשכרה ממשיך לגדול, ההיצע נשאר מוגבל, מה שמוביל לעלייה מתמדת במחירי השכירות בערים הגדולות. נוסף לכך, המדיניות הממשלתית מנסה לרסן את העליות באמצעות רגולציות חדשות, אך בפועל, במקרים רבים, היא גורמת להפחתת היצע הדירות ולהחמרת המשבר.
1. הביקוש הגובר לשכירות
גידול באוכלוסייה כתוצאה מהגירה
הגירה מסיבית היא אחת הסיבות המרכזיות לכך ששוק השכירות בספרד נמצא תחת לחץ. בשנתיים האחרונות נכנסו למדינה מאות אלפי מהגרים, רבים מהם מחפשים דירות בערים כמו מדריד, ברצלונה, ולנסיה ומלגה. הגידול הדמוגרפי מביא עימו צורך מוגבר ביחידות דיור להשכרה, במיוחד עבור אוכלוסיות שאין להן הון עצמי מספק לרכישת דירה.
שיעור בעלות דירה נמוך בקרב צעירים
בקרב הדור הצעיר, היכולת לרכוש דירה הולכת ויורדת בשל המחירים הגבוהים והיעדר הון עצמי נדרש לקבלת משכנתא. זאת על אף שהריבית בירידה המשכנתאות בתקופה זו נראות נגישות יותר. עדיין לא מעט צעירים לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בערים הגדולות ונשארים בשוק השכירויות. מחקרים מצביעים על כך ששיעור הבעלות על דירות בספרד נמצא בירידה מתמדת, כאשר יותר משקי בית בוחרים (או נאלצים) לגור בשכירות.
2. היצע הולך ויורד בדירות להשכרה בשל הרגולציה ושוק התיירות
חוק הגבלת שכר הדירה והשלכותיו
הממשלה הספרדית יישמה חוק שמגביל את יכולת המשכירים להעלות את שכר הדירה באזורים מסוימים. מטרת החוק היא להגן על השוכרים ולמנוע עליות מחירים בלתי מבוקרות. עם זאת, החוק גרם להשפעה ניכרת על שוק השכירויות ויצר דווקא את האפקט ההפוך ומחירי השכירות אף עלו ביתר שאת מאז יישומו.
לכאורה יש תקרה על מחירי השכירות באזורים מסוימים בספרד בעקבות הרגולציה החדשה, אבל בפועל בעלי דירות מצליחים לעקוף את זה בכמה דרכים:
- הימנעות מהשכרת דירות לטווח ארוך – במקום להיכנס למסגרת של השכירות המפוקחת, בעלי נכסים מעדיפים להשכיר את הדירות בשכירות עונתית (Alquiler de temporada), שבה אין הגבלה על המחיר. בשכירות כזו השוכר צריך להוכיח שהוא זקוק לדירה באופן זמני בלבד (למשל, לשנת לימודים, לעבודה זמנית וכו'). בגלל זה יותר ויותר דירות עוברות לשוק הזה, מה שמקטין את ההיצע בשוק הרגיל ומעלה מחירים בשוק הלא מפוקח.
- דרכים עקיפות להעלאת שכר הדירה – גם בשכירות לטווח ארוך, בעלי דירות מוצאים דרכים להעלות את המחיר בצורה עקיפה. למשל:
- דרישות לתשלומים נוספים – חיוב השוכר לשלם בנפרד על תחזוקה, שירותים נוספים, או דמי ניהול.
- חוזים קצרים יותר – במקום חוזה ארוך טווח עם תקרה על המחיר, מציעים חוזים קצרי מועד שאינם מפוקחים באותה צורה.
- שכירות "כוללת" (Paquete completo) – השכרה שכוללת ריהוט, שירותים מסוימים וכו', שמאפשרת להעלות את המחיר הכולל בלי להפר את ההגבלות.
- הורדת היצע הדירות בשוק המפוקח – מכיוון שבעלי נכסים רואים שהם לא יכולים להעלות מחירים באופן חופשי, רבים מהם מעדיפים פשוט לא להשכיר כלל או להעביר את הנכס לשוק המכירה. כך נוצר מחסור בדירות להשכרה בפיקוח, והדירות שכן זמינות הופכות ליקרות יותר גם אם יש הגבלה על המחיר.
- ביקוש גובר מוביל לעליית המחיר המותרת – החוק קובע תקרה על העלאת שכר הדירה, אך אם הביקוש ממשיך לעלות ואין מספיק דירות פנויות, בעלי דירות מציעים אותן מלכתחילה במחיר המקסימלי המותר. כלומר, גם אם אין "העלאת מחיר" רשמית, השוק ממצה את הרף העליון של המחירים המותרים.
בשורה התחתונה, למרות הפיקוח על השכרה לטווח ארוך, המציאות היא שהמחירים עולים בגלל הירידה בהיצע של דירות בפיקוח והמעבר לחלופות לא מפוקחות כמו שכירות עונתית או חוזים מיוחדים.
השפעת התיירות וה-Airbnb
תחום הדירות לתיירות ממשיך להשפיע על השוק. בעלי נכסים רבים מעדיפים להשכיר את הדירות שלהם לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb, מה שמקטין את היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך ומעלה את המחירים. למרות הניסיונות של ערים מסוימות להטיל מגבלות על דירות תיירות, ההשפעה של Airbnb על השוק עדיין קיימת.
פער בין היצע לביקוש מייצר עליות מחירים
בשל הסיבות שמנינו לעיל, מחירי השכירות בספרד עלו באופן משמעותי ב-2024, והמגמה צפויה להימשך גם ב-2025. במדריד, ברצלונה, ולנסיה ומלגה נרשמו עליות של 10%-15% בשנה החולפת, ובשכונות מסוימות העליות אף חדות יותר.
5. השפעת המשבר על שוק השכירות העונתית
בפלח השכירות העונתית, לא קיימות מגבלות על גובה השכירות, אך הוטלו הגבלות על סוג השוכרים שיכולים לשכור נכסים במסגרת זו. שוכר המעוניין לשכור דירה בשכירות עונתית חייב לספק הוכחה לכך שאין לו צורך בדירה לטווח ארוך – למשל, שהוא שוהה בעיר לצורך לימודים, נמצא בתהליך מעבר בין דירות, או מסיבות זמניות אחרות. על בעלי הנכסים ומנהלי הנכסים לעקוב אחר נתונים אלה ולנהל אותם באופן מסודר.
בהיותו שוק חופשי, ללא פיקוח על מחירי השכירות, השכירות העונתית נותרה אטרקטיבית עבור בעלי נכסים. עם זאת, המשבר בשוק הדיור, שכלל רגולציה מחמירה יותר, מוביל לכך שיותר דירות מועברות למסלול של שכירות עונתית, מה שמגדיל את ההיצע בתחום זה ומגביר את התחרות. כתוצאה מכך, צפוי שמי שימשיך לפעול בשוק השכירות העונתית יהיו רק גופים מקצועיים ומנהלים שמסוגלים לעמוד בדרישות הרגולטוריות. חברות שמבינות את השוק ומוכנות להשקיע בניהול תקין, כמו החברה שלנו, ימשיכו להרוויח ממנו, בעוד משכירים פרטיים או לא מקצועיים יתקשו להמשיך בפעילותם.
3. אתגרים לשוכרים ולמשקיעים
דרישות פיננסיות מחמירות לשוכרי הדירות
בעלי דירות נוטים כיום להיות סלקטיביים יותר בבחירת השוכרים בשל חוסר הוודאות הכלכלי. שוכרים רבים נדרשים להציג ערבויות בנקאיות משמעותיות, לשלם מספר חודשי שכירות מראש, או להמציא ביטחונות נוספים – דרישות שלא כל אחד יכול לעמוד בהן.
רגולציה וחוסר יציבות בשוק
החקיקה החדשה בנוגע לשכר דירה יוצרת חוסר ודאות בשוק. מצד אחד, החוק אמור להגן על השוכרים, אך מצד שני, הוא גורם לכך שבעלי דירות רבים מעדיפים להשאיר נכסים ריקים או למכור אותם במקום להשכיר. זה תורם להקטנת ההיצע ולהגברת הלחץ על שוק השכירויות.
4. תחזית לעתיד – האם המחירים יירדו?
נכון להיום, התחזיות מצביעות על כך שמחירי השכירות ימשיכו לעלות גם ב-2025, במיוחד בערים הגדולות והאזורים המבוקשים. הגורמים המרכזיים לכך הם מחסור בהיצע, עלויות תחזוקה ובנייה גבוהות, גידול באוכלוסייה, והשפעת שוק התיירות. גם אם נראה התאמות מסוימות בשווקים מסוימים, ירידה משמעותית במחירים לא נראית באופק.
סיכום
שוק השכירות בספרד נמצא בתקופה מאתגרת. מצד אחד, הביקוש הגבוה ממשיך לעלות בשל גידול האוכלוסייה וקושי ברכישת דירות. מצד שני, היצע הדירות נותר מוגבל בשל גורמים כמו מגבלות רגולטוריות, עליית מחירי הדיור והשפעת שוק הדירות לתיירות. כתוצאה מכך, השכירות הופכת לפחות נגישה, במיוחד לצעירים ולמשקי בית בעלי הכנסה בינונית-נמוכה. השוק שמרוויח באופן ישיר מהמשבר הזה הוא שוק השכירות לטווח בינוני שעליו אין הגבלה על גובה השכירות והוא עדיין מתפקד במתכונת של שוק חופשי. עם כניסתן של יותר דירות לשוק השכירות העונתית, צפויה תחרות גוברת, אך השוק עצמו צפוי להישאר יציב עבור השחקנים המקצועיים שיודעים כיצד לנהל את הנכסים בהתאם לכללים החדשים.