מבוא:
ברצלונה, עם התרבות התוססת, הארכיטקטורה המדהימה והכלכלה האיתנה שלה, היא יעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן. בפני משקיעים זרים, השוקלים להשקיע בברצלונה, עומדות מספר אפשרויות. במאמר זה, נתעמק באפיקי השקעה שונים המותאמים למאפיינים הייחודיים של ברצלונה, ונדגיש את היתרונות, את השיקולים ואת מגמות השוק העכשוויות.
אפיקי השקעה בנדל"ן בברצלונה
- רכישת נכסי מגורים להשכרה בברצלונה
ברצלונה מציעה שוק השכרות שוקק המונע על ידי אוכלוסייה גדלה וביקוש גבוה הן מצד המקומיים והן מצד משקיעים זרים. השכירויות בברצלונה הם במגמת עלייה מתמדת וכן מחירי הנכסים. רכישת נכס והשכרתו זו השקעה מצוינת בברצלונה ומבטיחה נכס יציב ומניב.
השקעה נכונה במגורים בברצלונה צריכה לקחת בחשבון מספר גורמים:
- השכונה – על אף שכל השכונות בברצלונה מאוד מבוקשות, חשוב לקחת בחשבון את ההבדלים בין השכונות. לכל שכונה מאפיינים שלה הכוללים את סוגי הדירות המוצעות, הבניינים, האוכלוסיה והתיירות. לכל שכונה יש מנעד מחירים אחר הן למחירי דירות והן לשכירויות. היכרות טובה של השכונות של ברצלונה ובחירה ביחס טוב של מחיר מול שכירות לצד שיקולים נוספים, תבטיח השקעה נכונה.
- סוג השכירות – בברצלונה יש מספר סוגי שכירויות. כדאי וחשוב להכיר את הסוגים השונים על מנת להבין איך למטב את התשואה משכירות. שכירות טובה למשקיעים היא שכירות mid-term, שלא כפופה לחוקי השכירות המגבילים של שכירות לטווח ארוך. קראו על כך במאמר הזה. חשוב לדעת באיזה אזורים יש ביקוש לשכירות Mid-term ואיזה דירות מתאימות לכזה סוג של שכירות.
- איכות הדירה והבניין – בברצלונה יש בניינים יפהפיים אם כי הם מאוד ישנים. חשוב לעשות בדיקות מקיפות בידי אנשים מנוסים לגבי מצב הבנין ומצב הדירה, על מנת להימנע ממצב שבו הרכישה תהפוך להיות שק של הוצאות.
- סוגי השוכרים – בברצלונה חשוב להשכיר לשוכרים בעלי פרופיל איכותי. לכן חשוב מאוד לבחור את מיקום הדירה ואת סוג השכירות.
- דירה שמניבה שכירות גבוהה – מה שאנחנו קוראים לו דירה "טובה", היא דירה שיש לה מאפיינים שמעלים את השכירות. למשל – מעלית, מרפסת, כיווני אוויר או מאפיינים עיצוביים יכולים להעלות ערך של דירה לשכירות. לעתים כדאי להשקיע השקעה בשיפוץ קטן כדי להעלות את ערך השכירות.
- נדל"ן מסחרי בברצלונה
הכלכלה המשגשגת של ברצלונה ומעמדה כמרכז עסקי גלובלי מייצרים הזדמנויות כדאיות מאוד להשקעות בנדל"ן מסחרי.
שני סוגים עיקריים של נדל"ן מסחרי כדאיים להשקעה: האחד, משרדים – בעיקר בשכונות שיש בהן פיתוח מרכזי תעסוקה כמו Diagonal Mar ו-Poblenou, והשני – שטחים מסחריים כמו חנויות או בתי עסק בקומות המסחריות.
כידוע ברצלונה היא עיר שיש בה עודף תיירות. ישנם אזורים רבים שנחשבים תיירותיים. לא מדובר ברחוב אחד או שניים אלא בשכונות שלמות. לכן, רכישת חנות או בית עסק מניב במקום נכון, תהיה השקעה נכונה. כמו כן, ברצלונה היא עיר שיש בה מזג אוויר נוח וכמעט ואין בה גשם. הספרדים אוהבים להיות בחוץ, האלכוהול זול והבילוי החברתי הוא אחד מערכי החיים של המקומיים. בתי עסק בארים ומסעדות נהנים משפע של מבקרים, הן תיירים והן מקומיים.
לפני הרכישה, חשוב לדעת ולהכיר את סוג העסק ,סוג הרישיונות הניתנים ואיזה מגבלות חלים. כמו כן, חשוב להכיר את המיקום, את האוכלוסיה המקומית ואת ההיצע הקיים באזור.
- עסקאות פליפ – רכישה השבחה ומכירה
בברצלונה יש המון דירות לא משופצות מה שמגדיל את הביקוש לדירות משופצות שבדרך כלל נחטפות. המורשת הארכיטקטונית העשירה של ברצלונה והביקוש לנכסים משופצים מייצרים הזדמנויות מצוינות למי שיש לו את הידע והכלים להשביח נכס.
על מנת לעשות עסקת פליפ טובה, מעבר למציאת העסקה האטרקטיבית והיכרות טובה עם השטח, יש צורך בקשרים ענפים בתחום השיפוץ והבניה.
היתרונות של ברצלונה: נכסים עם ארכיטקטורה בעלת פוטנציאל להפיכתם למיוחדים (תקרות גבוהות קטאלניות, קירות חשופים וכו'), ריבוי דירות שזקוקות לשיפוץ, וביקוש גבוה מצד קונה קצה זר שמעדיף מוצר מוגמר ואיכותי.
השיקולים: עלויות שיפוץ, הליכי היתרים וקבלני משנה מתאימים.
לפורטפוליו העשיר שלנו בנכסים ששיפצנו, היכנסו לעמוד הזה.
- השקעה בפרויקטים של נדל"ן ביזמות מקומית:
משקיעים זרים, שלא מכירים את השוק המקומי אך מבינים את הפוטנציאל יכולים להצטרף ליזמים מקומיים שזקוקים למימון. המימון הוא לרוב באמצעות הלוואה שיתופית, או באמצעות רכישת מניות בחברה וניתן כנגד בטחונות שנותנת החברה היזמית. התשואות בפרויקטים כאלה, הן לרוב גבוהות הרבה יותר מאשר האופציות האחרות להשקעה בנדל"ן. הפרויקטים יכולים לנוע מסדר גודל של מאות אלפי אירואים לעשרות של מיליונים.
ההזדמנות הרלוונטית בברצלונה, שאין בה הרבה בניה חדשה, היא בפיתוח מגורים או שטחים מסחריים, השבחות, הסבות ייעוד ומימוש זכויות בניה. המשקיע צריך להכיר היטב את היזם ולפתח יחסי אמון איתו, וכמובן לבסס הסכם שיתופי נכון תוך ייעוץ עם אנשי מקצוע.
היתרונות בהשקעה מסוג זה לצד התשואות הגבוהות היא שהמשקיע נהנה מהנסיון ומהיכולות של היזם בשוק המקומי.
הנה דוגמאות לפרויקטים של השקעה בנדל"ן ביזמות שלנו.
- נכסים עם רשיון תיירותי
בברצלונה ישנה רגולציה שקשורה בדירות תיירותיות. ישנה הגבלה על מספר הדירות שמורשות לעסוק באירוח תיירותי כמו Airbnb וכדומה. ראו פה כתבה מפורטת בנושא. לא תמיד נכס עם רשיון תיירותי יהיה מניב יותר מנכס שמושכר בשכירות Mid-term ואנו מציעים לבדוק כל עסקה לגופה ולוודא שההשקעה היא נכונה. אף על פי כן, רכישת בניינים שלמים עם דירות תיירותיות יכול להיות עסק מניב וריווחי.
השיקולים: תקנות מקומיות לגבי השכרות לטווח קצר, שינויים בביקוש עונתיים ולוגיסטיקה של ניהול נכסים דורשים התייחסות מדוקדקת.
סיכום:
ברצלונה כמוקד תרבותי, מרכז כלכלי ומגנט תיירותי היא קרקע פורייה להזדמנויות להשקעה בנדל"ן. על ידי בחינת מודלים מגוונים של השקעות נדל"ן המותאמות לדינמיקה הייחודית של ברצלונה, תוכלו לנצל את פוטנציאל הצמיחה של העיר תוך ניווט שיקולים ספציפיים ומגמות שוק. בין אם מדובר בהשכרות למגורים בשכונות מבוקשות, נכסים מסחריים במיקומים מעולים, או השקעה בפרויקטים של יזמים מקומיים, ברצלונה מציעה קשת של דרכים למשקיעים לבנות עושר ולהרחיב את תיקי ההשקעות שלהם באחת הערים התוססות ביותר באירופה.