האנשים החמים, האווירה הפתוחה ומזג האוויר הנפלא הם חלק מהדברים שהספרדים חולקים במשותף עם הישראלים. אך למרות הדמיון, כשזה מגיע לנדל"ן הדברים מתנהלים לגמרי אחרת. למשל – דירות להשכרה לטווח קצר או כפי שמכונה בפי העם – דירות AirBNB. בברצלונה אנחנו קוראים להם – דירות עם רישיון תיירותי, וזאת משום שכל דירה כזאת, בשונה מבארץ, דורשת רישיון מהעירייה.
הכנו עבורכם מדריך מפורט עם כל מה שצריך לדעת כשרוצים להשקיע בנדל"ן באמצעות רכישת דירה עם רישיון תיירותי.
בברצלונה יש רגולציה על אירוח תיירותי
התיירות בברצלונה היא חלק מהותי מאופיה של העיר ותייריה עשויים להוות מטרד של רעש, מסיבות ושיכרות. תושבי העיר ברצלונה לעומת זאת הם אנשים אוהבי שקט, סדר וניקיון. היות וכך, נתבקשה העירייה למצוא פתרון. ישבה העירייה וחשבה כיצד ליישב בין הצורך לארח את מיליוני התיירים הפוקדים את העיר וגם לשמור על הזכות היסודית של תושבי העיר לשקט ולאיכות חיים.
ישבה ומצאה והמציאה את התכנית שנקראת PEUAT – התכנית המיוחדת לאירוח תיירותי. תכנית זו כוללת רגולציה על כל סוגי האירוח לתיירים החל מאכסניות, דרך דירות אירוח ועד למלונות. כל הפרטים של התכנית נמצאים בלינק הזה, אולם כבר טרחנו וסיכמנו עבורכם את עיקרי הדברים.
ועיקרי תכנית PEUAT
- ראשית הוגדר שדירה לשימוש תיירותי היא דירה שבאופן עקבי משמשת לאירוח לתקופות קצרות שלא עולות על 31 יום, תמורת תשלום.
- לאחר מכן הוגדר שיוקצבו מספר מוגבל של רשיונות לדירות מסוג זה (סביב ה 9600).
- ולבסוף הגדירו ארבעה אזורים ולכל אזור הקציבו מספר מסוים של רשיונות לפי צפיפות האוכלוסיה והביקושים.
מהם האיזורים ומה ההגבלות על כל אזור?
- אזור 1 – זהו האזור המבוקש ביותר והוא כולל את כל העיר העתיקה, האישמפלה, סנט אנטוני, פובלה סק, גרסיה ופובלה נו. באזור זה יש יותר רישיונות מהמוקצב ולכן אין כלל הנפקה של רישיונות חדשים. יתרה מזאת, אם יבוטל רישיון, לא יונפק במקומו חדש באזור זה, אך יתכן שיונפק רישיון חדש באזור 3 במקום. באופן זמני, באזור ciutat vella (חלקים מסוימים של העיר העתיקה) ניתן לאגד מספר רשיונות לבניין אחד.
- אזור 2 – אזור זה, כולל את הטבעת הראשונה מעבר למרכז העיר ושכונות כמו פורט פיאנק, סגרדה פמיליה, החלקים העליונים של גרסיה, החלק השמאלי של האישמפלה, סנטס, לס קורטס וחלקים מפובלה נו. אזור זה מבוקש אף הוא, ויש בו כרגע מס' רישיונות על פי המותר. כאשר רישיון באזור זה מבוטל, מונפק רישיון חדש עם אותו מספר של אנשים שמותר לארח. הרישיון ניתן על פי קריטריונים של גודל הדירה ומיקומה.
- אזור 3 – כולל טבעת מרוחקת יותר ושכונות כמו סריה, גינרדו, הורטה, לה סגררה ונואו בארי כמו גם חלקים מרוחקים יותר של סנטס. באזור זה, אזור ביקוש נמוך יותר, ניתן לקבל רישיון תיירות. הרישיון ניתן בהתאם לקריטריונים מסוימים כמו מיקום הנכס וגודלו, תוך שמירה על פיזור שווה של הנכסים התיירותיים ברחבי האזור והנתונים המורפולוגיים שלו.
- אזור 4 – כולל ארבעה אזורים שהוגדרו כאזורים לפיתוח: לה מרינה דל פרת, לה סגררה, החלק הצפוני של @22, ואזור תחנת הרכבת של סנטס. באזור זה מוקצבות מעט מאוד רישיונות לדירות תיירות ולכן לא ניתן לקבל חדשות.
מה המסקנות?
המסקנות הן שמעבר לכך שעיריית ברצלונה עושה מה שצריך כדי לדאוג לתושביה, כדי להיות בעלים של נכס עם רשיון תיירותי צריך לבחור באחת משתי אופציות:
- להגיש בקשה (יש רשימת המתנה) בעירייה לקבלת רישיון, כרגע ניתן להגיש רק באזור 2 ו-3
- לקנות דירה עם רשיון תיירותי
מה היתרונות בקניית דירה עם רישיון תיירותי?
לרוב, באזור 1 וגם במרבית אזור 2 התפוסה בדירות תיירותיות היא של כמעט 100%. רכישת דירה עם רישיון תיירותי עולה הרבה יותר אך היא למעשה רכישת עסק לכל דבר ועניין. כשקונים נכס כזה ניתן לקבל דו"חות רווח והפסד ולחשב את התשואה מראש. יש נכסים שניתן לשדרג אותם, ובכך להעלות את הרווח.
בשנים האחרונות מחירי הלינה התיירותית רק הולכים ועולים והביקושים גם. תעשו חיפוש קצר באתר Airbnb בברצלונה או ב booking ותמצאו כמה העלויות ללילה גבוהות. במילים אחרות, הסיכוי שהתשואה תעלה בשל עליית ביקושים גם היא אפשרית.
למעשה זוהי השקעה בנכס מניב, לרוב מתפקד ומוכן, שניתן לדעת מראש את אחוזי התשואה שלו.
מהן החסרונות ברכישת דירה עם רשיון תיירותי?
שצריך חברת ניהול. ואלו גובות לרוב 10% מההכנסות.
ומה קורה בשאר ספרד?
בכל עיר בספרד הדברים מתנהלים אחרת אולם באופן גורף ניתן לומר שבכל הערים המרכזיות לא ניתן להשכיר דירות לתיירות מבלי שיש רישיון מתאים. רוב הערים, נקטו בהגבלה נוספת, שהיא הקדשת בניינים שלמים לדירות תיירותיות. כך ניתן עוד להפחית את המטרד שמהווים התיירים על התושבים. מסיבה זו ניתן למצוא בניינים שלמים שכאלה למכירה ולרוב הם עשויים להיות השקעות לא רעות. בברצלונה המצב עדיין כזה שרישיונות ניתנים לדירות בודדות בבניין, אך ניתן כבר לראות את העדפת העירייה להתחיל ולאגד את הרישיונות הללו לבניינים שלמים.
יש לכם דוגמאות לדירות עם רשיון תיירותי?
בוודאי! ראו למשל את הדירות הבאות:
מה עוד חשוב לדעת?
חשוב לעשות ניתוח נכון של רווחיות הדירה, חשוב להכיר את המיקום, חשוב לדעת מה לבקש ממי ואיך וחשוב לקחת את כל השיקולים שלא חשבתם עליהם בחשבון. צוות המומחים שלנו בחברת AK-BCN ישמח ללוות אתכם בדרך לרכישת העסק הבא המניב שלכם. עם הידע והנסיון שצברנו ב 15 שנות פעילות בנדל"ן בספרד, אנחנו הבית שלכם לכל עסקה.