מה היה לנו ב 2023?
שוק הנדל"ן בברצלונה ידוע בחוזק, ביציבות וביכולת ההתאוששות המהירה שלו. המחירים לא "מתפוצצים" כמו שאנחנו מכירים מבועת הנדל"ן התל אביבית, אך הם שומרים על יציבות וממשיכים לעלות באופן עקבי. כשאנחנו מסכמים את 2023 אנחנו יכולים לראות שעל אף הצפי להאטה בשוק הנדל"ן על רקע העלאת הריבית, הנדל"ן בברצלונה המשיך בשלו.
התחזיות ל 2023 היו ששוק הנדל"ן הספרדי יצטנן בשל העלאת הריביות במשק, אך למעשה כל ספרד חוותה המשך של עליות במחירי הנכסים. מדובר על 8.2% עליה ביחס ל 2022 כשהאזורים הבולטים היו אזורי החוף והאיים הבלאריים, שם יש עניין גובר מצד משקיעים זרים.
ספציפית בברצלונה, על פי נתוני אידיאליסטה, שלושת הרבעונים הראשונים של 2023 הראו עליה במספר העסקאות בנדל"ן לעומת השנה הקודמת. מדובר ב 4.1% כלומר 8195 עסקאות לעומת 7783 באותה תקופה בשנה הקודמת.
בגרסיה היתה העליה הניכרת ביותר – 33% יותר מהשנה שלפני. אחריה העיר העתיקה, (23.6%), נו בארי (19.2%), סנט אנדראו (15%). רק בארבעה אזורים נרשמה ירידה: לס קורטס, סריה, סנט-מארטי וחורטה-גינרדו.
לפי אידיאליסטה 2023 נסגרה עם מחיר ממוצע למ"ר של 4167 אירו למ"ר, שזה עליה של 2.6% מהשנה שלפניה. המחירים עלו בכל האזורים למעט נו-בארי Nou Barris כשבסנט מארטי היתה העליה הכי גדולה.
מחירי שכירויות ב-2023
ב-2023 אושר חוק הדיור שנועד להבטיח שכירות במחיר הוגן לשוכרי הדירות המקומיים. כפי שאנחנו רואים בשטח, החוק יצר יותר בעיות לשוכרים מאשר פתר אותם משום שההיצע ירד והמחירים עלו. דירות עברו להיות מושכרות מטווח ארוך למיד-טרם שעליהם לא חלות ההגבלות ולכן המחירים עלו. לפי אידיאליסטה, מחירי השכירויות עלו בממוצע של 12% לכל העיר, ועומדים על ממוצע של 20.5 אירו למ"ר.
ומה יהיה לנו ב-2024?
יהיה טוב. בגדול אנחנו צופים שהעלאות הריבית יעצרו וירדו, מה שיעודד כנראה את שוק הנדל"ן עוד יותר. כפי הנראה עליה בביקושים ומיעוט היצע יגרום לעליית מחירים.
בהמשך לכתבה זו נפרט את הסיבות והקשרים ואת הגורמים שאנחנו רואים כמשפיעים על שוק הנדל"ן בברצלונה בתקופה הזו.
קצת היסטוריה – מדד היוריבור
הגורם הדומיננטי ביותר המשפיע על שוק הנדל"ן הוא גובה הריבית. מגיפת הקורונה הביאה לאינפלציה גבוהה ובעקבות כך להעלאות ריבית. מאז 2022 האירו חווה את ההעלאות הריבית החדות ביותר מאז שנולד. מדובר בעליה של יותר מ 4.5% ב 18 חודשים. עליות שכאלה ראינו בין אמצע 2005 לאמצע 2008 – אז הועלתה הריבית בשיעור של 3.25%. מאוחר יותר בציר הזמן של הריבית, היא ירדה אל מתחת ל-0% ב 2016 ונשארה ככה ליותר מ-6 שנים עם שיא שלילי של -0.504% בינואר 2021. לאחר מכן, באפריל 2022 החלה הריבית לעלות עד שהגיעה ל-1% באוגוסט 2023, לראשונה מאז 2015.
מה אומרים לגבי היוריבור ב-2024?
הצפי הוא שהוא ירד.
היוריבור הגיע לשיא באוקטובר האחרון, אז רשם ממוצע חודשי של 4.16%, אם כי מאז הוא התמתן עד לסוף דצמבר עם ממוצע של 3.679%, לאחר שרשם את הירידה החודשית הגדולה ביותר מזה 14 שנים. בתחילת שנת 2024 הוא נשאר יציב ובינואר נרשם ממוצע זמני קרוב ל-3.6%. השיא שלו עדיין לא הגיע לשיא שהיה לו ב-2008.
מומחים בתחום מסבירים שהירידה שאנחנו רואים בחודשים האחרונים היא תגובה לבלימת העלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי (ECB) . הם צופים שיהיו ירידות נוספות בזמן שהאינפלציה נרגעת.
רוב בנקי ההשקעות ושירותי המחקר הבינלאומיים צופים שהירידות יתחילו בקיץ ושהיוריבור ירד עד לכ-3%.
ריבית המשכנתא ושוק הנדל"ן
לעליית היוריבור יש קשר הדוק לשוק המשכנתאות שמשפיע ישירות על שוק הנדל"ן. הציפיה היא שכשהריבית על המשכנתא עולה והמשכנתא מתייקרת, האטרקטיביות של רכישת דירה תרד ולכן גם מספר העסקאות. על פי מה שראינו בשנתיים האחרונות, העלאת הריבית השפיעה בעיקר על הסקטור של הדירות הזולות יותר, אלו הנמוכות מ-500 אלף אירו. מספר העסקאות בדירות יקרות יותר נשאר יציב. התופעה הזו מובנת אם לוקחים בחשבון שרוכשי דירות בסכומים גבוהים הם אנשים מבוססים כלכלית ושאינם נסמכים על משכנתאות לרכישת דירה.
עליית הריבית ומשקיעים זרים
גובה הריבית משפיע גם על סוג הקונים. בעוד שקונים מקומיים נתקלים בקשיי מימון ברכישת דירה בעקבות העלאת הריבית, קונים זרים יכולים לקנות במזומן ללא מימון, או להביא מימון ממקורות אחרים. על פי הנתונים האחרונים שלמנהל רישום המקרקעין, בסוף הרבעון השלישי של 2023 אחוז הקונים הזרים במחוז ברצלונה עמד על 12.54%. בהשוואה לסוף הרבעון השלישי של 2022, שאז האחוז עמד על 10.72% – הודגמה עליה משמעותית. בברצלונה אגב ניתן לראות עלייה משמעותית יותר מאשר בכל הערים האחרות בספרד, כולל מדריד.
אנחנו מכירים את המשקיעים הזרים מהשטח. ברצלונה היא יעד מבוקש עבור משקיעים זרים לא רק בגלל המחירים האטרקטיביים, אלא גם בגלל שזה יעד מבוקש למגורים. על פי סקרים אחרונים, יותר מרבע מאוכלוסיית ברצלונה היא אוכלוסייה זרה.
מה ישפיע על שוק הנדל"ן ב-2024 ומה המגמות העכשוויות?
- הורדת הריבית – כפי שהסברנו, על אף שלא ממש ראינו האטה או ירידת מחירים, נראה שלהורדת הריבית תהיה השפעה על שוק הנדל"ן. משכנתא תהיה יותר אפשרית ולכן הביקוש לרכישת דירות יגדל.
- משקיעים זרים – המגמה של עליה בכמות המשקיעים הזרים משפיעה על שוק הנדל"ן. ככל שהם מהווים חלק גדול יותר מרוכשי הדירות, המחירים עשויים לעלות. השנה, עומד להתקיים בברצלונה האירוע היוקרתי – קופה אמריקה. זוהי תחרות יוקרתית של כלי מפרש שמושכת קהל מבוסס מאוד. הדיבור הוא שהאירוע הזה לכל הפחות יגרום לעליה במחירי שכירות המיד-טרם בעיר, אבל שמענו גם מי שאומר שזה יגרום לעליה בדרישה לדירות, מדובר על היקרות שבהן.
- עלייה במחירי השכירות – ברצלונה ראתה עלייה מאוד משמעותית בשנים האחרונות. עוד לפני חוק הדיור החדש היתה התייקרות, ולאחריו אף יותר. חוק הדיור החדש גרם לירידה חדה בהיצע ולכן, בהיעדר ירידות בביקוש, שהרי ברצלונה תמיד מבוקשת, המחירים עלו. כשמחירי השכירות עולים, אנשים שוקלים לרכוש דירה ולשלם משכנתא במקום שכירות. ספרד מאפשרת עד 80% מימון לתושבים מקומיים ולכן זה יביא את מי שיש לו את ההון העצמי הדרוש לחפש דירה .פה אנחנו מדברים על עליה בביקושים לדירות זולות יותר, פחות מ-200K.
מגמות שמשפיעות על שוק הנדל"ן
מעבר לתחזית השנתית, אלו הן המגמות הבולטות בתקופה הזו בברצלונה שמשפיעות על שוק הנדל"ן.
- שכונות בולטות
- פובלהנו – אזורים שעוברים חידוש עירוני, כמו למשל אזור סנט-מארטי, בעיקר סביב פובלהנו, הם אזורים שהופכים להיות נחשקים יותר ומושכים יותר קונים.
- אישמפלה, גרסיה – שכונות התמיד, אלו שהביקושים בהם אף פעם לא ירדו. אלו הן שכונות עם קסם, שילוב של מבנים היסטוריים, ארכיטקטורה יפהפייה ותרבות עם שירותים מודרניים.
- סנטס-מוטנג'ויק היא שכונה מתפתחת ומבטיחה. בעקבות ההתייקרות בגרסיה ובאישמפלה, ישנה נהירה של צעירים לשכונות כמו פובלה-סק וסנטס. באלו בשנים האחרונות אנחנו רואים עליה במחירי הדירות ובמחירי השכירויות.
- מחסור בדירות משופצות – ברצלונה עדיין סובלת ממחסור בדירות משופצות. לכן, דירות משופצות גם אם מחירן גבוה יותר, לרוב נחטפות ברגע.
- ראש עיר חדש – כולם מצפים מקולבוני, ראש העיר שנבחר השנה לאחר 8 שנות כהונה של אדה קולאו, שירכך במעט את חוקי הבניה החדשה ויעודד את הצמיחה בשוק הנדל"ן. בפועל, בברצלונה יש מעט מאוד בניה חדשה וגם אם יעברו חוקים שיתירו בניה בקלות, יקח להם מספר שנים עד שיוכלו ליישמם. עד אז כנראה שלא יגדל ההיצע של בניה חדשה.
לסיכום
כפי שפתחנו נסיים ונאמר, השוק בברצלונה הוא יציב. אף על פי כן, נראה שהשנה תהיה פריחה וצמיחה גדולה יותר ממה שראינו עד כה. חברת AK-BCN מסייעת למשקיעים זרים לרכוש נכסים להשקעה. פנו אלינו.